26 Mag Come avviare una casa vacanze: regole e adempimenti
Come avviare una casa vacanze? A chi devo rivolgermi per iniziare l’attività di locazione turistica? E quali sono gli adempimenti burocratici che devi compiere per essere sempre in regola durante la gestione? ? Se hai deciso di mettere a reddito il tuo appartamento affittandolo ai turisti, ti sarai già accorto che la legislazione in materia è piuttosto articolata. Anche cercando informazioni sul web c’è molta confusione nell’utilizzo di termini come “casa vacanze”, “locazione turistica”, “bed and breakfast” o “affitti brevi”. Troppo spesso questi termini vengono usati come sinonimi mentre in realtà non lo sono. Le differenze sono peraltro molto importanti, perché vanno a configurare situazioni diverse che rispondono a regole diverse e che sono soggette a enti regolatori da enti diversi.
FACCIAMO UN PO’ DI CHIAREZZA
Cominciamo col dire che con il termine “affitto breve” si intende la locazione di immobili ad uso abitativo per periodi di tempo non superiori a 29 giorni e con finalità turistiche. Trattandosi di una semplice locazione, seppur per un periodo breve, questa tipologia è soggetta al Codice Civile e non ricade tra le attività turistiche di competenza regionale come invece accade per gli hotel, ma anche per i bed and breakfast.
Anche i termini casa vacanza e affitto breve, pur molto vicini, non sono esattamente sinonimi. Per avviare una Casa Vacanza in senso stretto è infatti necessario richiedere al Comune del luogo in cui è situato l’immobile la S.C.I.A, ossia la segnalazione certificata di inizio attività, il cui rilascio è subordinato al possesso di determinati requisiti e soprattutto richiede l’invio di numerosi documenti. Nel caso di un semplice affitto breve, invece, basta comunicare l’avvio dell’attività al Comune. Naturalmente a maggiori oneri corrispondono maggiori possibilità: con la Casa Vacanza è possibile ospitare per periodi superiori a 29 giorni e soprattutto è possibile offrire servizi supplementari agli ospiti, cosa che non è consentita con la locazione.
COSA FARE PER AVVIARE LA LOCAZIONE TURISTICA
Per iniziare l’attività di locazione turistica è necessario mettersi in regola compiendo alcuni passi fondamentali. Vediamo quali:
COMUNICAZIONE DI INIZIO ATTIVITÁ AL COMUNE
Si fa generalmente presso gli sportelli online delle locali Camere di Commercio chiamati SUAP (Sportello Elettronico Attività Produttive);
REGISTRAZIONE AL PORTALE ALLOGGIATIWEB DELLA QUESTURA
E’ assolutamente obbligatorio registrarsi al portale ed inviare costantemente le anagrafiche degli ospiti, entro 24 ore dal loro arrivo;.
RICHIESTA CODICE NAZIONALE CIN
Il codice CIN è stato introdotto di recente e sarà necessario dal 2024;
CONTRATTO DI LOCAZIONE BREVE
Sia per l’attività di casa vacanza che per gli affitti brevi è obbligatorio stipulare contratti scritti di locazione. Naturalmente è possibile utilizzare sempre lo stesso format, ma il contratto va intestato al singolo ospite e da lui firmato per tutte le locazioni, fossero anche di un solo giorno. I contratti di durata inferiore a 30 giorni non sono soggetti all’obbligo di registrazione ma vanno sottoscritti e conservati per fini probatori;
IMPOSTA DI SOGGIORNO
E’ un’imposta comunale e come tale è regolata da ciascun Comune con delle piccole differenze che riguardano naturalmente il costo, ma anche le categorie a cui si applica, le esenzioni per bambini o altre categorie, la stagionalità e soprattutto le modalità e le tempistiche dei pagamenti. Spesso il pagamento si fa su base mensile, ma non è così dappertutto.
INVIO DATI FLUSSI TURISTICI
Tutte le strutture turistiche sono tenute ad inviare all’Istat i dati riguardanti il numero delle persone ospitate, la nazionalità di provenienza e le notti che hanno trascorso presso la struttura. Generalmente la raccolta di questi dati è gestita dalla Città Metropolitana, ma anche in questo caso la situazione varia da zona a zona.
FISCALITÁ
I contratti di affitto breve, come abbiamo già detto, non sono soggetti a registrazione e i redditi che ne derivano possono beneficiare dell’applicazione della cedolare secca, ossia un’imposta sostitutiva dell’Irpef pari al 21%. Ma attenzione, requisito essenziale per beneficiare del regime della cedolare secca è che il proprietario dell’immobile e gli ospiti siano soggetti privati. Se si eserciti l’attività di casa vacanza in forma imprenditoriale non è possibile usufruire dell’imposta sostitutiva.
La Locazione Turistica è stata di recente oggetto della cosiddetta “Legge Airbnb” che ha introdotto la ritenuta d’acconto per gli intermediari e ha definitivamente stabilito che questo tipo di canone sia soggetto alla cedolare secca del 21%. Va detto che non tutti i portali si stanno strutturando per trattenere alla fonte la quota relativa alla cedolare secca e il fatto di lavorare allo stesso tempo con portali che trattengono la quota e altri che non la trattengono, comporta una certa complicazione per chi gestisce l’attività.
CONCLUSIONI
Da tutto ciò che hai appena letto, ti sarai reso conto che la gestione di un’attività di locazione turistica, pur semplificata, richiede una serie di attività per l’avvio e per la gestione corrente che sono tutt’altro che banali.
Il rischio di chi non ha esperienza specifica è quello di perdere tanto tempo, ma anche tanto denaro per eventuali sanzioni.
Se stai pensando di intraprendere questa attività, Extrabooking ti offre un servizio semplice e molto conveniente per iniziare da zero, e per gestire in seguito tutti gli adempimenti buricratici, ovvero:
- COMUNICAZIONE DI INIZIO ATTIVITÁ AL COMUNE
- REGISTRAZIONE AL PORTALE ALLOGGIATIWEB DELLA QUESTURA
- PREDISPOSIZIONE CONTRATTO DI LOCAZIONE
- GESTIONE IMPOSTA DI SOGGIORNO
- INVIO DATI FLUSSI TURISTICI
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